Un propriétaire peut-il dire au locataire à quelle fréquence il doit tondre la pelouse ou couper des buissons? L'entretien du jardin et l'élevage dans le potager sont réglementés par la loi.
Ce n'est que si le locataire n'entretient pas du tout le jardin que le propriétaire peut mandater une entreprise horticole et facturer les frais au locataire - c'est la décision du tribunal régional de Cologne (Az. 1 S 119/09). Le propriétaire, cependant, n'a pas le droit de donner des instructions claires sur l'entretien du jardin. Parce que le contrat de location sous-jacent n'oblige le locataire qu'à effectuer l'entretien du jardin de manière professionnelle. Par conséquent, par exemple, il n'est pas nécessaire de garder une pelouse anglaise.
Si le locataire préfère une prairie fleurie, ce changement ne doit pas, de l'avis du tribunal, être assimilé à une négligence du jardin. La résiliation ne peut être effectuée sans préavis que si le jardin est complètement envahi par la végétation et si, comme dans le cas du tribunal de district de Munich (Az. 462 C 27294/98), des porcs, des oiseaux et divers petits animaux sont détenus sur la propriété contrairement aux contrat de location.
Si, selon le contrat de location, le jardin commun d'une maison individuelle peut être aménagé selon ses propres souhaits, le locataire peut y planter des arbres et des arbustes à sa guise. Les plantes bien enracinées deviennent la propriété du propriétaire. A la résiliation du bail, le locataire ne peut en principe ni emporter les arbres avec lui ni exiger de l'argent pour la plantation. Un droit au remboursement des frais n'existe, comme le BGH l'a récemment décidé dans un arrêt (VIII ZR 387/04), que si un règlement correspondant a été convenu dans le contrat de location.
Les modifications structurelles du jardin qui n'ont pas été convenues avec le propriétaire doivent généralement être annulées par le locataire à ses propres frais. La question de savoir si et dans quelle mesure des installations peuvent être introduites dans le jardin (droit d'installation) dépend du contrat de location ou si les mesures sont couvertes par l'utilisation contractuelle. Dans tous les cas, il existe une obligation de démontage à la résiliation du bail (§ 546 BGB). Par exemple, les éléments de jardin suivants doivent généralement être retirés à nouveau si le propriétaire insiste : abris de jardin, remises à outils et pavillons, cheminées en briques, zones de compostage, piscines et étangs de jardin.
Les locataires défendeurs avaient loué une maison unifamiliale comprenant un jardin et un abri de jardin. Selon le contrat de location, vous avez le droit de garder un chien sur la propriété et vous êtes obligé de vous occuper du jardin. Les locataires ont gardé trois cochons au lieu du chien et ont construit des écuries dans lesquelles étaient gardés des lapins, des cobayes, des tortues et de nombreux oiseaux. Les porcs ont été nourris à l'extérieur. Le plaignant prétend que sa pelouse s'est transformée en un champ boueux. Il a donné un avis aux locataires et a demandé l'expulsion. Les défendeurs considèrent que la résiliation est sans effet. Ils soutiennent que le jardin a été expressément loué et qu'ils ont le droit d'utiliser le jardin selon leurs idées.
Le tribunal de district de Munich (Az. 462 C 27294/98) a donné raison au plaignant. En tant que propriétaire, il a été autorisé à résilier le contrat sans préavis. Le contrat de location conclu entre les parties fait foi. Cela réglemente clairement à la fois l'élevage autorisé et l'entretien du jardin. Les défendeurs ont gravement violé leurs obligations contractuelles. Les locataires ont uniquement le droit d'utiliser le bien locatif comme prévu. Cependant, ils ont utilisé la propriété bien au-delà de ce qui est coutumier dans la région. Une propriété résidentielle a été louée, pas une zone agricole. L'élevage intensif a laissé la propriété dans un état d'abandon insupportable. En raison de ce manquement massif au devoir, le demandeur a le droit de résilier le contrat sans préavis.